Eşya Hukuku

Eşya Hukukunun Kapsamı

Eşya hukuku kapsamında başlıca şu konular ve uyuşmazlıklar yer almaktadır:

• Mülkiyet hakkının korunmasına yönelik istihkak ve el atmanın önlenmesi davaları
• Zilyetliğin korunmasına ilişkin davalar
• Kazandırıcı zamanaşımına dayalı tescil talepleri
• Paylı mülkiyet ve elbirliği mülkiyetinden doğan uyuşmazlıklar
• İntifa ve oturma hakkının kurulması ve sona erdirilmesi
• Geçit hakkı ve diğer irtifak haklarına ilişkin davalar
• İpotek tesisi ve ipoteğin kaldırılması (fekki) işlemleri
• Taşınır rehni ve hapis hakkına ilişkin uyuşmazlıklar
• Tapu sicilindeki yolsuz kayıtların düzeltilmesi
• Tapu kütüğüne şerh ve beyanların işlenmesi
• Muhdesat aidiyetinin tespitine ilişkin talepler

Mülkiyet Hakkı ve Türleri

Mülkiyet, sahibine eşya üzerinde en geniş yetkiyi tanıyan ayni haktır. Malik, hukuk düzeninin sınırları içinde eşyayı dilediği gibi kullanma, ondan yararlanma ve onun üzerinde tasarrufta bulunma yetkisine sahiptir. Bu yetkiler; komşuluk hukuku, imar mevzuatı ve kamu yararına dayanan diğer düzenlemelerle sınırlandırılabilmektedir.

Mülkiyetin konusu bakımından taşınır ve taşınmaz ayrımı temel niteliktedir. Taşınmaz mülkiyetinin devri kural olarak tapu sicilinde yapılacak tescille gerçekleşirken, taşınır mülkiyeti zilyetliğin devriyle geçmektedir. Bu ayrım; hakların kazanılma biçimini, şekil şartlarını ve uygulanacak koruma yollarını belirlemektedir.

Birden fazla kişinin aynı eşya üzerinde malik olması hâlinde paylı mülkiyet veya elbirliği mülkiyeti söz konusu olur. Paylı mülkiyette her paydaşın belirli bir payı vardır ve paydaş, payı üzerinde kural olarak serbestçe tasarruf edebilir. Elbirliği mülkiyetinde ise paylar belirlenmemiştir; ortakların eşya üzerindeki tasarruflarda kural olarak birlikte hareket etmesi gerekmektedir.

Zilyetlik ve Kazandırıcı Zamanaşımı

Zilyetlik, bir eşya üzerindeki fiilî hâkimiyeti ifade eder ve mülkiyetten bağımsız olarak korunur. Eşyayı fiilen elinde bulunduran kişi, malik olmasa dahi zilyetliğin sağladığı korumadan yararlanabilmektedir.

Zilyetliği hukuka aykırı biçimde ihlal edilen kişi; eşyanın geri verilmesi için yed’in iadesi, devam eden saldırılara karşı ise saldırının önlenmesi davası açabilir. Bu davalar mülkiyet tartışmasına girilmeksizin fiilî durumu koruduğundan, uygulamada hızlı sonuç alınabilen yollardır.

Uzun süre devam eden zilyetlik, belirli şartlar altında mülkiyetin kazanılmasına da yol açabilmektedir. Tapuda malik görünen kişiden iyi niyetle taşınmazı devralan ve on yıl boyunca davasız ve aralıksız zilyet olan kişinin tescili geçerli hâle gelir; tapusuz taşınmazlarda ise yirmi yıl süren davasız, aralıksız ve malik sıfatıyla zilyetlik hâlinde tescil talep edilebilmektedir.

Sınırlı Ayni Haklar

Mülkiyet dışındaki ayni haklar, sahibine eşya üzerinde sınırlı yetkiler tanıdığından sınırlı ayni haklar olarak adlandırılmaktadır. Bu haklar; irtifak hakları, taşınmaz yükü ve rehin hakları olmak üzere üç grupta toplanmaktadır.

İrtifak hakları, hak sahibine eşyayı kullanma veya ondan yararlanma yetkisi verir; intifa hakkı sahibi taşınmazı kullanma ve ürünlerinden yararlanma imkânına sahipken, oturma hakkı yalnızca konut olarak kullanma yetkisi tanır. Rehin hakları ise bir alacağın güvencesi işlevini görür; ipotek kurulan taşınmazın mülkiyeti malikte kalmakla birlikte, borcun ödenmemesi hâlinde alacaklı taşınmazın satışını isteyerek alacağını satış bedelinden karşılayabilmektedir.

Uygulamada en sık karşılaşılan sınırlı ayni haklar şunlardır:

• İntifa hakkı
• Oturma (sükna) hakkı
• Geçit hakkı
• Üst hakkı
• Kaynak hakkı
• İpotek
• Taşınır rehni

Tapu Sicili ve Temel İlkeleri

Tapu sicili, taşınmazlar üzerindeki ayni hakların durumunu göstermek üzere Devlet tarafından tutulan resmî sicildir. Taşınmazlara ilişkin ayni hakların kazanılması, devri ve sona ermesi kural olarak bu sicile yapılan tescille hüküm ifade etmektedir.

Sicilin işleyişine birkaç temel ilke yön verir. Tescil ilkesi uyarınca ayni haklar kural olarak tescille doğar; açıklık ilkesi gereği tapu sicili, ilgisini inanılır kılan herkese açıktır ve kimse sicildeki bir kaydı bilmediğini ileri süremez. Sebebe bağlılık ilkesi uyarınca tescilin geçerliliği, dayandığı hukuki sebebin geçerliliğine bağlıdır; geçersiz bir sebebe dayanan tescil, yolsuz tescil niteliğindedir.

Sicile güven ilkesi gereği, tapu kütüğündeki kayda iyi niyetle dayanarak ayni hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunmaktadır. Tapu sicilinin tutulmasından doğan zararlardan ise Devlet sorumludur; zarara uğrayan kişinin, koşulları bulunduğu takdirde Devlete karşı tazminat davası açması mümkündür. Yolsuz tescillerin düzeltilmesi de tapu iptali ve tescil davasının konusunu oluşturmaktadır.